合肥房屋买卖合同中，违约金过低，可以按照实际损失主张违约吗？
发布人：管理员 发布时间：2024-06-11 浏览次数：【案情介绍】
2019年9月10日，小奔与开发商《商品房买卖合同》约定：开发商将某小区某商品房出售给小奔。该房屋建筑面积100平方米，套内面积84平方米，合同约定的总价为120万元。开发商应在2020年12月30日前交付房屋……。其中违约责任中约定逾期交房责任：逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.001%向买受人支付违约金。该房至今未按合同约定的交付时间、交付条件向小奔交付使用。
【法律分析】
此时，小奔该如何主张自己的权利？
答：小奔应该按照合同约定，书面通知开发商解除合同，并要求开发商承担违约责任。如若开发商拒不承担的违约责任，小奔可向法院提起诉讼。其中，诉请的违约金，可不按照合同约定的0.001%来主张。因为双方在合同中约定开发商未能按期交房，小奔行使解除合同的违约金为已付房款的0.001%，该违约金约定明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”故小奔可以按照自己的损失，来主张上述违约金。
2019年9月10日，小奔与开发商《商品房买卖合同》约定：开发商将某小区某商品房出售给小奔。该房屋建筑面积100平方米，套内面积84平方米，合同约定的总价为120万元。开发商应在2020年12月30日前交付房屋……。其中违约责任中约定逾期交房责任：逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.001%向买受人支付违约金。该房至今未按合同约定的交付时间、交付条件向小奔交付使用。
此时，小奔该如何主张自己的权利？
答：小奔应该按照合同约定，书面通知开发商解除合同，并要求开发商承担违约责任。如若开发商拒不承担的违约责任，小奔可向法院提起诉讼。其中，诉请的违约金，可不按照合同约定的0.001%来主张。因为双方在合同中约定开发商未能按期交房，小奔行使解除合同的违约金为已付房款的0.001%，该违约金约定明显过低，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十二条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”故小奔可以按照自己的损失，来主张上述违约金。
