合肥房屋买卖合同纠纷案件中买受人的维权路径
发布人：管理员 发布时间：2024-06-02 浏览次数：路径一：请求出卖人继续履行合同
我国《民法通则》第111条和《合同法》第107条、110条分别规定了守约方享有请求违约方继续履行合同的权利以及违约方应当承担继续履行合同的义务，但《合同法》第110条也同样规定了不宜继续履行合同的几种例外情形：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。换言之，除上述不宜继续履行的情形外，守约方都可以请求违约方继续履行合同。具体到房屋买卖合同纠纷的案件中，买受人可以诉请出卖人继续履行合同，但有以下三种情形的，买受人无法诉请出卖人继续履行合同：
一、“一房二卖”，第三人善意取得涉案房屋，并已经办理产权登记
“一房二卖”，是指出卖人先后或同时签订两份房屋买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。如果出卖人已将涉案房屋出卖给不知情的善意第三人，并且已与第三人办理完产权登记手续的，则买受人请求出卖人继续履行房屋买卖合同的诉讼请求会因法律上或事实上的不能履行而无法获得法院支持。
个人建议：如若买受人与出卖人签订的房屋买卖合同未办理网签备案手续或者未办理预告登记的，建议买受人及时向人民法院提起民事诉讼并保全涉案房屋，以免涉案房屋出卖给案外第三人或者因其他案件而被法院查封。
二、未经涉案房屋其他共有人同意
如果涉案房屋系出卖人与他人共同共有，而出卖人在出卖涉案房屋时未经其他共有人同意，也未获其他共有人的事后追认，则买受人仍然无法请求出卖人继续履行房屋买卖合同。根据《物权法》第97条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”虽然依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定可以认定出卖人与买受人之间签订的房屋买卖合同效力为有效，但买受人仍然无法请求出卖人继续履行房屋买卖合同。
个人建议：买受人如若请求出卖人继续履行房屋买卖合同，则证明涉案房屋经其他共有人同意或者事后追认至关重要。因而，建议买受人在买房时一定要具备法律意识和证据意识，留意并搜集涉案房屋的出卖经其他共有人同意或者追认的证据。
三、涉案房屋存在他项物权，并且他项物权无法涤除的
基于商品房自身的特殊属性，大多数商品房都存在着按揭贷款的情形，也就是说，在商品房的所有权之外还存在一项他项物权——抵押权。根据《物权法》第191条第1款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉案房屋的处分系关抵押权人的切身利益，抵押权不消灭则必然面临着无法申请继续履行房屋买卖合同的难题，但这种难题并不是绝对的。根据该条文但书条款的规定，如果买受人代为清偿债务的，则仍然可以请求出卖人继续履行房屋买卖合同，但这种代为清偿意味着买受人要承受着经济和程序上的种种压力。
当然，如果出卖人和买受人就迟延履行约定逾期违约金的，买受人还可依据《合同法》第114条第3款的规定，在诉请出卖人继续履行房屋买卖合同的同时并行主张逾期违约金后。
个人建议：建议买受人先向法院起诉要求出卖人继续履行合同，如果法院认为不宜继续履行的，一般都会向买受人释明变更诉讼请求。如果法院认为可以继续履行的，那么代为清偿的方式包括但不限于一次性付清全部房款。
路径二：请求出卖人双倍返还定金，在定金法则不足以弥补损失的情况下同时主张超过双倍定金部分的损失
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”根据该条文，出卖人违约，买受人要求出卖人返还双倍定金基本都会获得法院支持。
回归现实，房价飙涨所带来的损失远远超过了双倍定金的数额，如若仅仅适用定金罚则，则对买受人明显不公，而且也会助长出卖人的不诚信行为。因而在适用定金罚则无法弥补买受人损失的情况下，应当允许买受人在主张双倍定金的基础上继续向出卖人主张赔偿损失。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条也作出了相应的规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”
无论是从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条的规定出发，还是依据《合同法》的基本原则和基本法理，买受人主张出卖人返还双倍定金，并主张超过双倍定金部分的损失基本都会获得法院的支持。
个人建议：买受人主张返还双倍定金的，法院基本都会支持，但如若涉及赔偿损失则必然面临着损失赔偿额如何确定的问题，因而，买受人在向法院起诉时务必同时提供涉案房屋涨价的证据，必要时可以在诉讼期间申请法院对涉案房屋进行价格评估。
路径三：请求出卖人支付违约金，在违约金不足以弥补损失的情况下请求法院增加违约金
大多数《房屋买卖合同》都会规定定金或者违约金，如果《房屋买卖合同》没有定金和违约金的相关规定，而且涉案房屋也无法继续履行的，则买受人就不能通过前三种维权路径进行维权，那么，此时买受人如何维权？
如果《房屋买卖合同》的签订系出卖人和买受人的真实意愿，而且也不存在《合同法》规定的无效合同类型或者可撤销、可变更合同类型的情形，那么合同的效力为有效，对出卖人和买受人均具有法律约束力。此时，买受人可以根据《合同法》第107条向法院起诉，请求出卖人赔偿损失。
个人建议：在既未约定定金或者违约金，而且涉案房屋也不能继续履行的情形下，买受人还可以向出卖人主张赔偿损失，但亦应提供证据证明损失赔偿额。考虑到损失的赔偿，建议买受人采取合理措施防止损失不当扩大。
路径四：请求出卖人赔偿损失
大多数《房屋买卖合同》都会规定定金或者违约金，如果《房屋买卖合同》没有定金和违约金的相关规定，而且涉案房屋也无法继续履行的，则买受人就不能通过前三种维权路径进行维权，那么，此时买受人如何维权？
如果《房屋买卖合同》的签订系出卖人和买受人的真实意愿，而且也不存在《合同法》规定的无效合同类型或者可撤销、可变更合同类型的情形，那么合同的效力为有效，对出卖人和买受人均具有法律约束力。此时，买受人可以根据《合同法》第107条向法院起诉，请求出卖人赔偿损失。
个人建议：在既未约定定金或者违约金，而且涉案房屋也不能继续履行的情形下，买受人可以向出卖人主张赔偿损失，但需提供证据证明损失赔偿数额。考虑到损失赔偿考量因素，建议买受人及时采取合理措施防止损失不当扩大。
在维权路径二、三、四中，均涉及到损失赔偿额如何确定的问题。对此，《合同法》第130条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”虽然该条文明确了损失赔偿额的范围，但在房屋买卖纠纷案件中，该条文并不能解决如何确定损失赔偿额这个具体难题。
小编认为上海市高级人民法院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中对于房屋涨跌损失的确定极具参考意义。上海市高级人民法院对涨跌损失确定了三种参照方式：一、首先由双方当事人协商确定；二、双方当事人无法协商的：第一，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；第二，无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
与一般的买卖纠纷相比，房屋买卖合同纠纷案件的诉讼标的额相对较大，而且房屋买卖过程中产生的争议和风险也比较多。囿于每个案件的案情不一，因而小编无法为各位买受人提供更为具体和全面的维权路径。为了维护各位买受人的合法权益，建议各位买受人及时聘请专业人士介入，并结合具体案情及时采取相应的维权措施。
我国《民法通则》第111条和《合同法》第107条、110条分别规定了守约方享有请求违约方继续履行合同的权利以及违约方应当承担继续履行合同的义务，但《合同法》第110条也同样规定了不宜继续履行合同的几种例外情形：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。换言之，除上述不宜继续履行的情形外，守约方都可以请求违约方继续履行合同。具体到房屋买卖合同纠纷的案件中，买受人可以诉请出卖人继续履行合同，但有以下三种情形的，买受人无法诉请出卖人继续履行合同：
一、“一房二卖”，第三人善意取得涉案房屋，并已经办理产权登记
“一房二卖”，是指出卖人先后或同时签订两份房屋买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。如果出卖人已将涉案房屋出卖给不知情的善意第三人，并且已与第三人办理完产权登记手续的，则买受人请求出卖人继续履行房屋买卖合同的诉讼请求会因法律上或事实上的不能履行而无法获得法院支持。
个人建议：如若买受人与出卖人签订的房屋买卖合同未办理网签备案手续或者未办理预告登记的，建议买受人及时向人民法院提起民事诉讼并保全涉案房屋，以免涉案房屋出卖给案外第三人或者因其他案件而被法院查封。
二、未经涉案房屋其他共有人同意
如果涉案房屋系出卖人与他人共同共有，而出卖人在出卖涉案房屋时未经其他共有人同意，也未获其他共有人的事后追认，则买受人仍然无法请求出卖人继续履行房屋买卖合同。根据《物权法》第97条的规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”虽然依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定可以认定出卖人与买受人之间签订的房屋买卖合同效力为有效，但买受人仍然无法请求出卖人继续履行房屋买卖合同。
个人建议：买受人如若请求出卖人继续履行房屋买卖合同，则证明涉案房屋经其他共有人同意或者事后追认至关重要。因而，建议买受人在买房时一定要具备法律意识和证据意识，留意并搜集涉案房屋的出卖经其他共有人同意或者追认的证据。
三、涉案房屋存在他项物权，并且他项物权无法涤除的
基于商品房自身的特殊属性，大多数商品房都存在着按揭贷款的情形，也就是说，在商品房的所有权之外还存在一项他项物权——抵押权。根据《物权法》第191条第1款的规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”涉案房屋的处分系关抵押权人的切身利益，抵押权不消灭则必然面临着无法申请继续履行房屋买卖合同的难题，但这种难题并不是绝对的。根据该条文但书条款的规定，如果买受人代为清偿债务的，则仍然可以请求出卖人继续履行房屋买卖合同，但这种代为清偿意味着买受人要承受着经济和程序上的种种压力。
当然，如果出卖人和买受人就迟延履行约定逾期违约金的，买受人还可依据《合同法》第114条第3款的规定，在诉请出卖人继续履行房屋买卖合同的同时并行主张逾期违约金后。
个人建议：建议买受人先向法院起诉要求出卖人继续履行合同，如果法院认为不宜继续履行的，一般都会向买受人释明变更诉讼请求。如果法院认为可以继续履行的，那么代为清偿的方式包括但不限于一次性付清全部房款。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第115条规定，“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。”根据该条文，出卖人违约，买受人要求出卖人返还双倍定金基本都会获得法院支持。
回归现实，房价飙涨所带来的损失远远超过了双倍定金的数额，如若仅仅适用定金罚则，则对买受人明显不公，而且也会助长出卖人的不诚信行为。因而在适用定金罚则无法弥补买受人损失的情况下，应当允许买受人在主张双倍定金的基础上继续向出卖人主张赔偿损失。对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条也作出了相应的规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”
无论是从《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第28条的规定出发，还是依据《合同法》的基本原则和基本法理，买受人主张出卖人返还双倍定金，并主张超过双倍定金部分的损失基本都会获得法院的支持。
个人建议：买受人主张返还双倍定金的，法院基本都会支持，但如若涉及赔偿损失则必然面临着损失赔偿额如何确定的问题，因而，买受人在向法院起诉时务必同时提供涉案房屋涨价的证据，必要时可以在诉讼期间申请法院对涉案房屋进行价格评估。
大多数《房屋买卖合同》都会规定定金或者违约金，如果《房屋买卖合同》没有定金和违约金的相关规定，而且涉案房屋也无法继续履行的，则买受人就不能通过前三种维权路径进行维权，那么，此时买受人如何维权？
如果《房屋买卖合同》的签订系出卖人和买受人的真实意愿，而且也不存在《合同法》规定的无效合同类型或者可撤销、可变更合同类型的情形，那么合同的效力为有效，对出卖人和买受人均具有法律约束力。此时，买受人可以根据《合同法》第107条向法院起诉，请求出卖人赔偿损失。
个人建议：在既未约定定金或者违约金，而且涉案房屋也不能继续履行的情形下，买受人还可以向出卖人主张赔偿损失，但亦应提供证据证明损失赔偿额。考虑到损失的赔偿，建议买受人采取合理措施防止损失不当扩大。
大多数《房屋买卖合同》都会规定定金或者违约金，如果《房屋买卖合同》没有定金和违约金的相关规定，而且涉案房屋也无法继续履行的，则买受人就不能通过前三种维权路径进行维权，那么，此时买受人如何维权？
如果《房屋买卖合同》的签订系出卖人和买受人的真实意愿，而且也不存在《合同法》规定的无效合同类型或者可撤销、可变更合同类型的情形，那么合同的效力为有效，对出卖人和买受人均具有法律约束力。此时，买受人可以根据《合同法》第107条向法院起诉，请求出卖人赔偿损失。
个人建议：在既未约定定金或者违约金，而且涉案房屋也不能继续履行的情形下，买受人可以向出卖人主张赔偿损失，但需提供证据证明损失赔偿数额。考虑到损失赔偿考量因素，建议买受人及时采取合理措施防止损失不当扩大。
小编认为上海市高级人民法院在《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中对于房屋涨跌损失的确定极具参考意义。上海市高级人民法院对涨跌损失确定了三种参照方式：一、首先由双方当事人协商确定；二、双方当事人无法协商的：第一，原则上可比照最相类似房屋的市场成交价(首先是同幢相同楼层及房型;其次是相邻幢同楼层及房型;再次是相同区域内房屋)与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；第二，无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定。最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。
