商品房买卖：合同附件不能构成对合同正文的变更
发布人：管理员 发布时间：2023-03-10 浏览次数：商品房买卖
合同附件不能构成对合同正文的变更
编辑：伊路芳菲
【裁判要点】
1.在“逾期交房违约责任”及“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”问题上，合同附件与合同正文之间有实质差异，合同附件降低了万泉公司承担“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”的构成要件，降低了万泉公司承担“逾期交房违约责任”的违约金标准。
2.根据合同交易习惯，对于同一时间签订的合同正文与附件之间，合同附件只能是对合同正文未尽事项的补充说明，不能对合同正文内容构成否定和矛盾。当合同附件内容与合同正文内容不一致时，应当以合同正文为准。
3.在案涉合同附件《补充协议》中，虽然有“双方就《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议”的文字表述，但是此为万泉公司提供的格式合同文本，且在同一时间签订合同及其附件并以附件方式变更合同内容，这种合同签订方式不符合交易习惯和诚实信用信原则，根据“格式条款免除减轻和免除责任未尽提示说明义务应为无效”的合同法规则，《补充协议》关于“逾期交房违约责任及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”的内容与合同正文不一致的部分不构成对合同的变更，其与合同正文不一致的部分应为无效。因而，一审法院以《补充协议》的内容为据处理本案，系适用法律错误，对此二审予以纠正。
4.在本案诉讼中，万泉公司的抗辩主张是要求按《补充协议》的内容履行，该请求相对于《商品房买卖合同》的内容，实为主张降低违约金标准。根据“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少”的法律规则，结合万泉公司违约事实的具体情况，本案确定逾期交房的违约金标准为日万分之一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准为日万分之0.5。
【裁判文书】
贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）黔06民终2260号
上诉人（原审原告）：杨辉。
被上诉人（原审被告）：铜仁市万山区万泉置业有限公司。
上诉人杨辉因与被上诉人铜仁市万山区万泉置业有限公司（以下简称万泉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市万山区人民法院（2021）黔0603民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨辉上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判被上诉人支付上诉人支持上诉人一审全部诉讼请求;3.本案一审及二审诉讼费、律师费、保全费、保险费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院判决载明的原告已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在被告的相应说明下对格式条款做全面、准确的理解，该认定事实错误。本案中，原告与被告签订的《补充协议》系被上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，针对不特定的买受人重复使用的格式合同。该协议违反民法的公平原则，属于减轻或免除被上诉人逾期交房和逾期办理相关文书的责任，从而加重或限制上诉人权利和义务的条款，对上诉人不具有约束力。2.本案中，虽然双方当事人商品房买卖交易的事实产生于民法典实施前，但是适用民法典更有利保护民事主体的合法权益，且格式条款属于加重限制上诉人合法权益，因而对上诉人不具有约束力，可以主张该格式条款不成为合同内容。因此，一审法院属于适用法律错误。
万泉公司二审未作书面答辩。
杨辉向一审法院起诉请求：1.判决万泉公司支付杨辉逾期交房违约金52,829.71元（以房款620067元按照日万分之三，从2020年1月13日计算至2020年10月23日）；2.判决万泉公司支付杨辉逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金7,440.8元（以房款620,067元按照日万分之一，从2021年1月13日计算至2021年5月13日）；3.本案诉讼费、保全费用、律师费用由万泉公司承担。
一审法院认定：2018年9月30日，杨辉与万泉公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨辉购买万泉公司在铜仁市万山区建设的“万泉丹砂苑建设项目”第3幢2单元8层2-8-4号商品房。该商品房建筑面积127.38m，套内建筑面积99.35m'，按照套内面积每平方6,241.24元计算，总价款620,067元。付款方式为，首付190,067元，余款430,000元以银行按揭支付。万泉公司应当在2020年1月12日前向杨辉交付该商品房。逾期交房，逾期在90日内，万泉公司按日计算向杨辉支付已交房价款万分之一的违约金。逾期超过90日，杨辉有权退房，并按杨辉已付款的1%向杨辉支付违约金。杨辉要求继续履行合同的，万泉公司按日计算向杨辉支付全部已付款万分之三的违约金。万泉公司承诺于2021年1月12日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给杨辉。万泉公司不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，万泉公司交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起90日以后，万泉公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，杨辉不退房，万泉公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向杨辉支付已交房价款万分之一的违约金。
同日，双方签订《补充协议》，约定：逾期交房，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，万泉公司按日向杨辉支付已付房款万分之0.5的违约金；逾期超过90日后，杨辉不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，万泉公司按日向杨辉支付已付房款万分之0.5的违约金，但违约金总额最高不超过杨辉已付购房款的5%。关于房屋登记，双方同意由杨辉委托万泉公司代为办理该商品房的权属登记，包括申办商品房合同的备案登记、预抵押登记、不动产权证书，领取不动产权证书。万泉公司在下列条件全部具备之日起730日，将办理该商品房不动产权证书所需的全部资料送交房地产管理部门，（1）杨辉付清房款、税费及其他应付款；（2）按权属登记部门的要求提供或签署办理该商品房权属证书所必须的一切文件；（3）杨辉对该商品的质量等无异议已接受该商品房。万泉公司只责任该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得权属证书的时间由权属登记部门确定，与万泉公司无关。
合同签订后，杨辉依约支付了首付款190,067元，通过银行按揭支付余款430,000元。2020年9月11日，万泉公司将杨辉购买商品房交付杨辉。2020年1月8日，铜仁市房地产交易中心对涉案房屋等进行测绘，同年1月15日作出测绘报告。2020年4月20日，涉案房屋消防专项验收合格。2020年10月21日，铜仁市万山区住房和城乡建设局同意涉案工程竣工备案。2021年3月1日，杨辉交纳契税8858.1元。2021年7月20日，万泉公司向铜仁市自然资源局交纳缴纳住宅类不动产登记费51,520元、非住宅类不动产登记费22,000元。另查明，杨辉委托律师进行诉讼，支付律师费3636元，杨辉申请诉前财产保全，支付保险服务保费500元、保全费672.7元。
一审法院认为：杨辉与万泉公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约而行。合同约定交房时间2020年1月12日前，万泉公司逾期至2020年9月11日交房，逾期时间达239天，按杨辉已付房款每日万分之0.5计算违约金。7,409.8元（620,067元×0．00005/天×239天）。杨辉诉请超出金额，不予支持。经查明，杨辉接万泉公司通知于2021年3月1日交纳契税8,858.1元，说明杨辉可以办理商品房转移登记的有关文书，且办理时间在《补充协议》约定杨辉委托万泉公司代为办理该商品房的权属登记的期限内，故杨辉要求万泉公司支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金7,440.8元的诉请，不予支持。杨辉要求万泉公司支付律师费3,636元，保险服务保费500元的诉请，无合同约定及法律规定，不予支持。保全费672.7元，依据法律规定，应由万泉公司负担。
一审法院判决：一、万泉公司于判决生效之日起三日内支付杨辉违约金7,409.8元；二、驳回杨辉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,028元，由杨辉负担902元，万泉公司负担126元；保全费672.7元，由万泉公司负担。
二审中，双方均未提交新证据。
对一审法院认定的事实，二审予以确认。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1．《补充协议》中的逾期交房违约责任条款及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任条款是否有效；2．万泉公司是否应当承担相应违约责任。
本院认为：在双方签订《商品房买卖合同》中，约定的交房时间为“2020年1月12日前”，逾期交房的违约金标准为“已付房款日万分之三”；“万泉公司于2021年1月12日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给杨辉”，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准为已付房款日万分之一。而在双方同日日签订的合同附件《补充协议》中，逾期交房的违约金标准为日万分之0.5；对交付办理商品房转移登记的有关文书问题，约定“万泉在具备相应条件之日起730日，将办理该商品房不动产权证书所需的全部资料送交房地产管理部门”。由此可见，在“逾期交房违约责任”及“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”问题上，合同附件与合同正文之间有实质差异，合同附件降低了万泉公司承担“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”的构成要件，降低了万泉公司承担“逾期交房违约责任”的违约金标准。根据合同交易习惯，对于同一时间签订的合同正文与附件之间，合同附件只能是对合同正文未尽事项的补充说明，不能对合同正文内容构成否定和矛盾。当合同附件内容与合同正文内容不一致时，应当以合同正文为准。在案涉合同附件《补充协议》中，虽然有“双方就《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议”的文字表述，但是此为万泉公司提供的格式合同文本，且在同一时间签订合同及其附件并以附件方式变更合同内容，这种合同签订方式不符合交易习惯和诚实信用信原则，根据“格式条款免除减轻和免除责任未尽提示说明义务应为无效”的合同法规则，《补充协议》关于“逾期交房违约责任及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”的内容与合同正文不一致的部分不构成对合同的变更，其与合同正文不一致的部分应为无效。因而，一审法院以《补充协议》的内容为据处理本案，系适用法律错误，对此二审予以纠正。
在本案中，双方约定交房时间为2020年1月12日，实际交房时间为2020年9月11日，因而万泉公司逾期交房的天数为239天；双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2021年1月12日，万泉公司提交的证据不足以证明在杨辉主张的2021年5月13日之前已履行该义务，因而万泉公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的天数为120天。然而，在本案诉讼中，万泉公司的抗辩主张是要求按《补充协议》的内容履行，该请求相对于《商品房买卖合同》的内容，实为主张降低违约金标准。根据“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少”的法律规则，结合万泉公司违约事实的具体情况，本案确定逾期交房的违约金标准为日万分之一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准为日万分之0.5。以此计算，万泉公司应支付杨辉逾期交房违约金14,819.6元（620,067元×0.0001/天×239天）、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金3,720.4元（620,067元×0.00005元/天×120天），合计18,540元。
综上所述，杨辉的上诉理由部分成立，二审予以采信；一审判决认定事实清楚，但对部分问题的法律适用错误，即二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省铜仁市万山区人民法院（2021）黔0603民初867号民事判决；
二、由铜仁市万山区万泉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨辉支付违约金18,540元；
三、驳回杨辉一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1,028元，二审案件受理费2,056元，合计3,084元，由铜仁市万山区万泉置业有限公司负担；一审案件保全费672.7元，由铜仁市万山区万泉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长唐正洪
审判员田芳
审判员向前
二〇二二年一月二十六日
法官助理周希男
书记员雷芳
合同附件不能构成对合同正文的变更
编辑：伊路芳菲
【裁判要点】
1.在“逾期交房违约责任”及“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”问题上，合同附件与合同正文之间有实质差异，合同附件降低了万泉公司承担“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”的构成要件，降低了万泉公司承担“逾期交房违约责任”的违约金标准。
2.根据合同交易习惯，对于同一时间签订的合同正文与附件之间，合同附件只能是对合同正文未尽事项的补充说明，不能对合同正文内容构成否定和矛盾。当合同附件内容与合同正文内容不一致时，应当以合同正文为准。
3.在案涉合同附件《补充协议》中，虽然有“双方就《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议”的文字表述，但是此为万泉公司提供的格式合同文本，且在同一时间签订合同及其附件并以附件方式变更合同内容，这种合同签订方式不符合交易习惯和诚实信用信原则，根据“格式条款免除减轻和免除责任未尽提示说明义务应为无效”的合同法规则，《补充协议》关于“逾期交房违约责任及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”的内容与合同正文不一致的部分不构成对合同的变更，其与合同正文不一致的部分应为无效。因而，一审法院以《补充协议》的内容为据处理本案，系适用法律错误，对此二审予以纠正。
4.在本案诉讼中，万泉公司的抗辩主张是要求按《补充协议》的内容履行，该请求相对于《商品房买卖合同》的内容，实为主张降低违约金标准。根据“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少”的法律规则，结合万泉公司违约事实的具体情况，本案确定逾期交房的违约金标准为日万分之一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准为日万分之0.5。
【裁判文书】
贵州省铜仁市中级人民法院
民 事 判 决 书
（2021）黔06民终2260号
上诉人（原审原告）：杨辉。
被上诉人（原审被告）：铜仁市万山区万泉置业有限公司。
上诉人杨辉因与被上诉人铜仁市万山区万泉置业有限公司（以下简称万泉公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市万山区人民法院（2021）黔0603民初867号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
杨辉上诉请求：1.撤销原审判决；2.依法改判被上诉人支付上诉人支持上诉人一审全部诉讼请求;3.本案一审及二审诉讼费、律师费、保全费、保险费由被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院判决载明的原告已仔细阅读合同、本补充协议及附录的条款，并在被告的相应说明下对格式条款做全面、准确的理解，该认定事实错误。本案中，原告与被告签订的《补充协议》系被上诉人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，针对不特定的买受人重复使用的格式合同。该协议违反民法的公平原则，属于减轻或免除被上诉人逾期交房和逾期办理相关文书的责任，从而加重或限制上诉人权利和义务的条款，对上诉人不具有约束力。2.本案中，虽然双方当事人商品房买卖交易的事实产生于民法典实施前，但是适用民法典更有利保护民事主体的合法权益，且格式条款属于加重限制上诉人合法权益，因而对上诉人不具有约束力，可以主张该格式条款不成为合同内容。因此，一审法院属于适用法律错误。
万泉公司二审未作书面答辩。
杨辉向一审法院起诉请求：1.判决万泉公司支付杨辉逾期交房违约金52,829.71元（以房款620067元按照日万分之三，从2020年1月13日计算至2020年10月23日）；2.判决万泉公司支付杨辉逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金7,440.8元（以房款620,067元按照日万分之一，从2021年1月13日计算至2021年5月13日）；3.本案诉讼费、保全费用、律师费用由万泉公司承担。
一审法院认定：2018年9月30日，杨辉与万泉公司签订《商品房买卖合同》，约定：杨辉购买万泉公司在铜仁市万山区建设的“万泉丹砂苑建设项目”第3幢2单元8层2-8-4号商品房。该商品房建筑面积127.38m，套内建筑面积99.35m'，按照套内面积每平方6,241.24元计算，总价款620,067元。付款方式为，首付190,067元，余款430,000元以银行按揭支付。万泉公司应当在2020年1月12日前向杨辉交付该商品房。逾期交房，逾期在90日内，万泉公司按日计算向杨辉支付已交房价款万分之一的违约金。逾期超过90日，杨辉有权退房，并按杨辉已付款的1%向杨辉支付违约金。杨辉要求继续履行合同的，万泉公司按日计算向杨辉支付全部已付款万分之三的违约金。万泉公司承诺于2021年1月12日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给杨辉。万泉公司不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，万泉公司交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的1%承担违约责任；约定日期起90日以后，万泉公司仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，杨辉不退房，万泉公司自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向杨辉支付已交房价款万分之一的违约金。
同日，双方签订《补充协议》，约定：逾期交房，逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，万泉公司按日向杨辉支付已付房款万分之0.5的违约金；逾期超过90日后，杨辉不解除合同的，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，万泉公司按日向杨辉支付已付房款万分之0.5的违约金，但违约金总额最高不超过杨辉已付购房款的5%。关于房屋登记，双方同意由杨辉委托万泉公司代为办理该商品房的权属登记，包括申办商品房合同的备案登记、预抵押登记、不动产权证书，领取不动产权证书。万泉公司在下列条件全部具备之日起730日，将办理该商品房不动产权证书所需的全部资料送交房地产管理部门，（1）杨辉付清房款、税费及其他应付款；（2）按权属登记部门的要求提供或签署办理该商品房权属证书所必须的一切文件；（3）杨辉对该商品的质量等无异议已接受该商品房。万泉公司只责任该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得权属证书的时间由权属登记部门确定，与万泉公司无关。
合同签订后，杨辉依约支付了首付款190,067元，通过银行按揭支付余款430,000元。2020年9月11日，万泉公司将杨辉购买商品房交付杨辉。2020年1月8日，铜仁市房地产交易中心对涉案房屋等进行测绘，同年1月15日作出测绘报告。2020年4月20日，涉案房屋消防专项验收合格。2020年10月21日，铜仁市万山区住房和城乡建设局同意涉案工程竣工备案。2021年3月1日，杨辉交纳契税8858.1元。2021年7月20日，万泉公司向铜仁市自然资源局交纳缴纳住宅类不动产登记费51,520元、非住宅类不动产登记费22,000元。另查明，杨辉委托律师进行诉讼，支付律师费3636元，杨辉申请诉前财产保全，支付保险服务保费500元、保全费672.7元。
一审法院认为：杨辉与万泉公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应依约而行。合同约定交房时间2020年1月12日前，万泉公司逾期至2020年9月11日交房，逾期时间达239天，按杨辉已付房款每日万分之0.5计算违约金。7,409.8元（620,067元×0．00005/天×239天）。杨辉诉请超出金额，不予支持。经查明，杨辉接万泉公司通知于2021年3月1日交纳契税8,858.1元，说明杨辉可以办理商品房转移登记的有关文书，且办理时间在《补充协议》约定杨辉委托万泉公司代为办理该商品房的权属登记的期限内，故杨辉要求万泉公司支付逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金7,440.8元的诉请，不予支持。杨辉要求万泉公司支付律师费3,636元，保险服务保费500元的诉请，无合同约定及法律规定，不予支持。保全费672.7元，依据法律规定，应由万泉公司负担。
一审法院判决：一、万泉公司于判决生效之日起三日内支付杨辉违约金7,409.8元；二、驳回杨辉的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,028元，由杨辉负担902元，万泉公司负担126元；保全费672.7元，由万泉公司负担。
二审中，双方均未提交新证据。
对一审法院认定的事实，二审予以确认。
根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，结合双方诉辩主张及理由，本院归纳本案二审争议焦点为：1．《补充协议》中的逾期交房违约责任条款及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任条款是否有效；2．万泉公司是否应当承担相应违约责任。
本院认为：在双方签订《商品房买卖合同》中，约定的交房时间为“2020年1月12日前”，逾期交房的违约金标准为“已付房款日万分之三”；“万泉公司于2021年1月12日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给杨辉”，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准为已付房款日万分之一。而在双方同日日签订的合同附件《补充协议》中，逾期交房的违约金标准为日万分之0.5；对交付办理商品房转移登记的有关文书问题，约定“万泉在具备相应条件之日起730日，将办理该商品房不动产权证书所需的全部资料送交房地产管理部门”。由此可见，在“逾期交房违约责任”及“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”问题上，合同附件与合同正文之间有实质差异，合同附件降低了万泉公司承担“逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”的构成要件，降低了万泉公司承担“逾期交房违约责任”的违约金标准。根据合同交易习惯，对于同一时间签订的合同正文与附件之间，合同附件只能是对合同正文未尽事项的补充说明，不能对合同正文内容构成否定和矛盾。当合同附件内容与合同正文内容不一致时，应当以合同正文为准。在案涉合同附件《补充协议》中，虽然有“双方就《商品房买卖合同》的有关条款的变更和未尽事宜自愿达成本补充协议”的文字表述，但是此为万泉公司提供的格式合同文本，且在同一时间签订合同及其附件并以附件方式变更合同内容，这种合同签订方式不符合交易习惯和诚实信用信原则，根据“格式条款免除减轻和免除责任未尽提示说明义务应为无效”的合同法规则，《补充协议》关于“逾期交房违约责任及逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任”的内容与合同正文不一致的部分不构成对合同的变更，其与合同正文不一致的部分应为无效。因而，一审法院以《补充协议》的内容为据处理本案，系适用法律错误，对此二审予以纠正。
在本案中，双方约定交房时间为2020年1月12日，实际交房时间为2020年9月11日，因而万泉公司逾期交房的天数为239天；双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的时间为2021年1月12日，万泉公司提交的证据不足以证明在杨辉主张的2021年5月13日之前已履行该义务，因而万泉公司逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的天数为120天。然而，在本案诉讼中，万泉公司的抗辩主张是要求按《补充协议》的内容履行，该请求相对于《商品房买卖合同》的内容，实为主张降低违约金标准。根据“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少”的法律规则，结合万泉公司违约事实的具体情况，本案确定逾期交房的违约金标准为日万分之一、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准为日万分之0.5。以此计算，万泉公司应支付杨辉逾期交房违约金14,819.6元（620,067元×0.0001/天×239天）、逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金3,720.4元（620,067元×0.00005元/天×120天），合计18,540元。
综上所述，杨辉的上诉理由部分成立，二审予以采信；一审判决认定事实清楚，但对部分问题的法律适用错误，即二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：
一、撤销贵州省铜仁市万山区人民法院（2021）黔0603民初867号民事判决；
二、由铜仁市万山区万泉置业有限公司于本判决生效之日起三十日内向杨辉支付违约金18,540元；
三、驳回杨辉一审其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费减半收取1,028元，二审案件受理费2,056元，合计3,084元，由铜仁市万山区万泉置业有限公司负担；一审案件保全费672.7元，由铜仁市万山区万泉置业有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长唐正洪
审判员田芳
审判员向前
二〇二二年一月二十六日
法官助理周希男
书记员雷芳
