合肥合同律师：房屋买卖居间合同履行中的纠纷如何解决？
发布人：管理员 发布时间：2021-06-05 浏览次数：当下，无论是商品房交易市场还是二手房交易市场始终呈现火爆状态，房地产开发企业及房屋中介机构亦因此赚得盆钵满盈，与此同时涉房纠纷亦出现爆炸式增长。本文以房屋买卖居间合同为例，解析相关纠纷，提示居间合同履行过程中的法律风险，以期为购房者及中介服务机构预防相关法律风险提供有益参考。
一、日新说法
所谓居间，指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。房屋居间合同常因酬金支付而引起纠纷，在此类居间合同纠纷中，居间人需要举证证明其促成合同成立，委托人则需要证明居间人未尽全部义务，至于酬金的多少则可以依据约定或者公平合理原则加以确定。
二、典型案例
甲有限公司与黄某居间合同纠纷，案号：（2014）江中法民一终字第651号
（一）案情简介
周某是江门市133号房屋的产权所有人。2014年2月25日，周某作为卖方，黄某作为买方，甲公司作为经纪方，三方签订《房屋买卖合约》，约定：周某向黄某出售江门市133号，房屋建筑面积312.83平方米，总价款为人民币3530000元。合约第五条为“经纪方的权利和义务”，第3点约定：基于经纪方提供的居间服务，买卖双方同意在签订本合约当日向经纪方支付代理费及咨询费，买、卖方各支付人民币70600元。若本合约被取消、解除或未被实际履行，均不影响经纪方收取代理费及咨询费的权利。
《房屋买卖合约》签订当日，黄某通过银行转账向周某支付定金人民币10000元，由甲公司出具收据，黄某及周某均在收据上签名确认。
因黄某未在2014年3月10日前向周某支付定金余款100000元，同年3月15日，甲公司向黄某发出敦促履行通知书，要求黄某收到通知后5日内到东骏公司办理定金余额交付手续。黄某于同月17日收到该通知，但未回复。同年6月19日，甲公司向黄某发出敦促履行通知书，以黄某违约为由，要求黄某支付买、卖双方的代理费及咨询费共141200元。黄某于同月19日收到该通知。因黄某拒绝支付上述代理费及咨询费，遂发生本案纠纷。
另查，江门市133号房屋于2010年7月23日办理抵押登记，2014年4月25日注销该他项权利。
（二）法院观点
1、居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，由于甲公司为黄某、周某提供了居间服务并促成双方之间的买卖合同成立，根据我国《合同法》第四百二十六条关于“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬”的规定以及《房屋买卖合约》第五条关于“基于经纪方提供的居间服务，买卖双方同意在签订本合约当日向经纪方支付代理费及咨询费”的约定，委托人黄某应当向居间人甲公司支付居间报酬。
2、由于甲公司在签订《房屋买卖合约》时未能了解并批露涉案房屋存在抵押情形，没有尽到作为专业房地产中介公司应尽的义务，其提供的居间服务存在瑕疵，故应适当扣减其应得到的居间报酬，原审酌定黄某向甲公司支付50%的代理费及咨询费即35300元并无不妥，本院予以维持；而黄某未能提供证据证明甲公司故意隐瞒涉案房屋存在抵押等与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况而损害其利益，故其根据我国《合同法》第四百二十五条第二款的规定主张甲公司无权请求支付居间费，没有事实依据，本院不予支持。
3、《房屋买卖合约》签订时涉案房屋的抵押贷款已经清偿完毕，而《房屋买卖合约》约定的过户期限届满之日即2014年4月25日，涉案房屋设定的他项权已经涂销，影响房屋产权过户的法律障碍已经消除。即便甲公司没有核实涉案房屋存在抵押的情形并告知黄某，也不会导致《房屋买卖合约》无法履行的后果；况且，黄某在得知房屋存在抵押的情形后，没有证据显示其曾就此向甲公司或周某提出异议，尤其是黄某没有依约于2014年3月10日交付10万元定金而接到甲公司于2014年3月15日发出的《敦促履行通知书》后，亦没有证据显示黄某曾以涉案房屋存在抵押情形为由表示不再购买涉案房屋，故本案现有证据无法证明黄彩霞毁约与该房屋设定抵押权之间存在必然的因果关系。
（三）判决结果
黄某应于本判决发生法律效力之日起十日内支付中介代理费及咨询费35300元给甲公司。
三、律师点评
（一）《房屋买卖合约》的成立与居间关系的形成。
根据《中华人民共和国合同法》第４２４条，所谓居间，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的一种制度。居间人是为委托人与第三人进行民事法律行为报告信息机会或提供媒介联系的中间人。本案中，甲公司、黄某及周某签订的《房屋买卖合约》对交易房屋的基本情况、合同价款、违约责任等均有明确约定，已具备房屋买卖合同的基本要件，合约一经签订，应视为周某与黄某之间的房屋买卖合同已成立。同时，甲公司与周某、黄某之间形成居间合同关系，并且甲公司的主要居间义务亦已因为黄某、周某房屋买卖合同的签订而完成。
（二）居间费的支付应当以居间人是否提供已经符合居间合同约定的服务为依据。
1、居间人有请求报酬支付权。
居间人是为委托人服务的，这种服务表现为报告订约的机会或为订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得报酬。而委托人的目的在于通过居间人的服务，与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动达到目的了，委托人才负有给付报酬的义务。
本案中，由于甲公司向黄某、周某提供订立房屋买卖合同的媒介服务并促成黄某、周某签订了《房屋买卖合约》，甲公司已完成黄某的委托，因此黄某应当向居间人甲公司支付居间报酬。
2、居间人具有如实报告订立合同的有关事项和其他有关信息的忠实义务。
居间人向委托人提供订立合同的媒介服务的，除报告订立合同机会外，还应当尽可能地了解对方当事人的情况，告知委托人有关对方当事人的信用、履约能力等情况，以确保委托人获得正确、充分的交易信息，促成合同订立。居间人应当履行如实报告的义务，保证报告信息的全面及客观、充分。凡是可能影响委托人订立合同的事项，都应当详尽地向委托人如实报告，包括合同相对方的身份信息、资产状况、经营状况、履约能力等。必要时，居间人应当对相关信息进行核查，了解真实情况。
如居间人违反忠实居间义务,故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,误导委托人签订合同,损害委托人利益,则违背了中介服务机构的基本义务,也背离了居间服务的宗旨损害委托人利益的，除不得要求委托人支付报酬外，还应当承担损害赔偿责任。
本案中，因甲公司在签订涉案合同时未尽审查义务没有向黄某如实披露涉案房屋存在抵押的信息，故其提供的居间服务明显存在瑕疵，但该行为并未导致《房屋买卖合约》无法履行，未根本性违反上述忠实居间义务，因此黄某仅根据双方过错按比例扣除部分居间费用，而非全部不予支付。
（三）接受房屋买卖居间服务的法律风险防范
《合同法》中关于居间合同的的相关规定为：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。签订居间合同时，作为购房者应对不能签订居间合同的中介具有谨慎态度。
居间服务合同纠纷较多发生在经营规模较小的个体工商户与买卖双方之间，其常见原因为部分业务员为谋取私利，私自接受业务，收取佣金但不开具正规票据，致使买卖合同订立双方难以向业务员所在的公司主张承担责任。因此，建议购房者选择经营规模大、专业性强的中介服务机构。
四、拓展阅读
合同履行缺陷、提前解除或被认定为无效，是否影响居间报酬的实现
实践中存在居间方在居间合同格式条款中明确无论买卖合同是否签定，委托人都应当支付居间报酬的规定。这样的“保底条款”内容明显加重了买卖双方的责任，法院在审理中一般会认定这一条款无效。
但是在居间方促成买卖双方合同成立后，买卖合同未履行、提前解除或被认定无效的情况下，居间方是否应当退还全部或部分居间报酬，实践中存在一定争议。
根据上文所述，居间方收取居间服务费是基于其促成了买卖双方的合同签订，提供了居间服务，属于居间合同法律关系范畴。至于买卖双方签订买卖合同后是否履行、合同是否提前解除，是属于买卖合同法律关系范畴。
居间方非买卖合同的当事人，如果影响合同效力的因素是居间人为履行居间合同所造成的，则居间方应当退还全部或部分居间报酬；如果影响合同效力的因素与居间人提供的服务无关，则不应影响居间费的支付。
综上，非因居间方提供的居间服务原因导致买卖合同未履行、提前解除或被认定无效的，均不影响其居间报酬的正常收取。
相关法条《合同法》
第四百二十四条：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。
居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条：居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
