居间合同纠纷常见案例分析
发布人：管理员 发布时间：2020-03-12 浏览次数：居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。社会上中介公司扮演着居间人的角色。行业的发展，伴随着纠纷的出现，本文将就居间合同纠纷中的常见问题予以分析。
案例一：（2017）辽01民终4083号
一、案情回放
瑞家服务部为中介方丙方，孔某为售房人甲方，周某某为购房人乙方，签订《存量房买卖合同》，合同约定由周某某购买孔某的房屋，成交价格为375000元，信息服务费为5600元，合同中约定违约责任条款，即合同签订后，违约方向守约方支付定金的双倍作为违约金，信息服务费由违约方承担。因孔某怀孕不继续履行合同，后双方协商解除合同，先前周某某支付信息服务费3750元，瑞家予以退还。
瑞家服务部向一审法院起诉请求：判令孔某向瑞家服务部支付居间报酬3750元。
孔某辩称：1.居间合同是孔某与沈阳市沈北新区瑞家房产信息服务部人杰店签订的合同，瑞家服务部与沈阳市沈北新区瑞家房产信息服务部人杰店系两个独立的个体工商户，瑞家服务部没有诉讼主体资格。2.合同上公章系伪造。
二、法院判决
一审法院判决：被告孔某于本判决发生法律效力之日起二十日内日给付原告沈阳市沈北新区瑞家房产信息服务部居间服务费3750元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
孔某不服，提起上诉。二审法院经审理查明：驳回上诉，维持原判。
三、案件要点的分析
（一）居间合同依法订立，合法有效
1、《存量房买卖合同》的三方合同主体均系完全民事行为能力人，签订的合同合法有效，同时，《存量房买卖合同》中约定的内容无违反法律法规的强制性规定，不存在《合同法》中合同无效的情形。因此，瑞家信息部与孔某、周某某均应按照合同的约定，行使权利，履行义务。合同一旦成立并生效，发生违约行为应该承担违约责任。三方签订的《存量房买卖合同》明确约定，信息服务费由违约方来承担。本案中因孔某的怀孕行为导致无法履行合同，属于单方违约，应该承担合同中约定的违约责任。
2、根据谁主张谁举证的原则，本案中，孔某以居间人为案外人沈阳市沈北新区瑞家房产信息服务部人杰店，案涉《存量房买卖合同》加盖的公章系瑞家服务部伪造为由合同无效而拒绝支付报酬，没有提出证据来证明这一事实。同时没有任何法律依据，因此本案中的《存量房买卖合同》系合法有效的。
（二）居间成功，有权获得佣金
居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人应该向居间人支付报酬。本案中，瑞家信息部成功地为本案原告及购房人提供了订立合同的媒介服务（签订了《存量房买卖合同》）。履行了居间人应该履行的带看房、促使签订合同的义务，获得的佣金报酬属于劳动所得，既不违反法律规定，也不违反合同的约定，属于合法合理的。
案例二：（2017）辽05民终18号
一、案情回放
2015年10月19日，杨某某（甲方）与新日合作中心（乙方）签订的《居间服务合同书》，合同约定了甲方委托乙方，为甲方提供第三方发布的出国信息，并促成甲方与第三方接洽，订立出国服务合同等其他合同文书的机会等等。甲方处杨某某签字按手印，乙方处盖有新日合作中心公章。
杨某某于2015年11月3日交2万元（新日合作中心代表辽宁政通对外劳务经济合作有限公司收取杨某某出国前行为保证金2万元）保证金，新日合作中心为其出具收据一份，载明“代收出国前行为保证金（违约不退）”。交费后，杨某某在新日合作中心处参加学习培训。2015年11月12日，杨某某与辽宁政通对外劳务经济合作有限公司签订《派遣赴日技能实习生合同书》。
2016年2月24日，日本入国管理局下达辽宁政通对外劳务经济合作有限公司为杨某某办理的批准文件（在留资格认定证明书）。2016年2月，杨某某告知新日合作中心不出国了，并要求返还所交费用，但新日合作中心拒绝返还。现杨某某诉至法院。
二、法院判决
一审法院判决：驳回杨某某要求新日合作中心返还出国劳务押金2万元的诉讼请求。案件受理费300元，由杨某某负担。
杨某某不服一审判决，提出上诉。二审法院经审理查明，判决：驳回上诉，维持原判。
三、案件要点分析
首先，居间合同合法有效。此外，居间人完成自己的委托人委托的居间事项时，有权获得居间报酬，不予以退还。本案中，新日合作中心作为居间人依约组织委托人杨某某进行了培训，并为委托人杨某某提供与辽宁政通对外劳务经济合作有限公司订立《派遣赴日技能实习生合同书》，辽宁政通对外劳务经济合作有限公司也为委托人杨某某办理了在留资格认定证明书，新日合作中心已经履行了居间合同中所约定的居间义务，因委托人杨某某自身原因放弃出国劳务，系属于单方违约，根据合同约定2万元保证金不予退还。
案例三：（2017）辽05民终486号
一、案情回放
2016年5月18日，王某（甲方：出卖方）、周某某（乙方：买受方）及安吉房产中心（丙方：居间方）共同签订了《房屋买卖居间合同》一份。合同就买卖房产的基本信息以及所有权的情况、买卖双方的付款方式、居间人的付款方式以及违约责任进行了约定。但是房产登记人为王某，没有写明共同所有人。周某某支付9000元信息服务费。后周某某以安吉房产中心提供虚假情况，隐瞒了王某房屋没有析产的事实，房屋买卖未能成立的理由请求法院判令安吉房产中心返还信息服务费。
二、法院判决
一审法院认为周某某要求安吉房产中心返还居间报酬的诉讼请求，因没有事实和法律依据，不予支持。据此判决：驳回周某某的诉讼请求。案件受理费50元，由周某某负担。
二审法院经审理查明，认定一审判决事实清楚，适用法律正确，判决：驳回上诉，维持原判。
三、案件要点分析
（一）《房屋买卖居间合同》的性质确认
合同性质的判定方式最直接的方式就是依据合同的名称，但是这是在没有任何争议的情况下，合同的名称与合同约定的权利义务内容相一致的。合同属于何种性质的合同不能单纯的以合同名称来判定，应该通过甄别合同中约定的的权利义务的内容与性质，同时需要注意其适用的相关法律规定来判定。
本案中的《房屋买卖居间合同》，从名称上来看，看似居间合同的界定，但是从内容上看，又是购房人与买房人之间，约定了房产的基本信息以及所有权的情况、买卖双方的付款方式、以及违约责任，同时在合同条款中间约定了一些关于居间费用及付款的形式等等的内容。因此，该合同具有双重属性，既有买卖房屋的属性，又有居间合同的属性。
（二）房屋买卖是否成立
从合同的内容来看，属于三方出于各自真实的意思表示签订的合同，三方的签字盖章没有伪造、变造。合同中的内容也没有合同法规定的无效情形，合同依法成立。因此房屋买卖的合同属性依法成立，居间合同的属性依法成立。现在很多房产中介公司签订的合同都是三方合同，居间成功的，最终买卖合同履行完成的占据多数。因此，本案中系通过安吉房产中心提供的订立合同的媒介服务促使周某某与王某之间房屋买卖合同的成立。
（三）合同的履行与居间人获得佣金报酬无关
《合同法》第四百二十六条规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”而周某某主张安吉房产中心未能完成房屋过户的事实，因其该主张系周某某与王某之间房屋买卖合同履行的问题，并不影响安吉房产中心已经促成周某某与王某之间房屋买卖合同成立的事实，故周某某主张安吉房产中心返还居间报酬的理由不能成立。安吉房产中心有权获得居间报酬。
