启东法院召开房屋租赁合同纠纷典型案例新闻发布会
发布人：管理员 发布时间：2022-02-11 浏览次数：
11月11日下午，启东法院召开房屋租赁合同纠纷典型案例新闻发布会。发布会上，启东法院开发区法庭庭长陈杰通报了近三年房屋租赁合同纠纷审理情况，解答了租赁合同效力、合同解除、拖欠租金、房屋返还等热点问题，并公布了6个具有新颖性和典型性的案例。
发布会最后，陈杰庭长从审判实践出发，提醒房屋租赁交易的参与者应做到以下两方面：一是严格遵守法律规定，切勿为了贪图一时之利钻法律的空子，做出违反国家政策法律的行为；二是严格秉持诚实信用原则，诚信签约、诚信履约。
典型案例（一）
出租未经批准的临时建筑，租赁合同无效
【基本案情】
2018年8月，原告王某将位于汇龙镇某新村东门口牛奶亭出租给被告黄某。黄某按约支付了首年租金。2019年9月，黄某向王某表示不再承租牛奶亭。双方未就交接手续达成一致。原告在庭审中自认案涉租赁物未经有关部门的审批亦无产权证，且案涉租赁物现在的位置亦非原来批准建设的地方。现原告诉至法院，要求确认双方之间的租赁合同无效，并要求被告支付占有使用费。
启东法院经审理后认为，案涉牛奶亭未取得相应主管部门的批准手续，违反了法律强制性规定，故双方签订的租赁合同应属无效。对于原告要求确认其与被告签订的《租赁合同》无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效的，原告主张按租金标准支付房屋占有使用费，符合法律规定，本院予以支持。
【典型意义】
租赁合同的签订体现了承租方与出租方的意思自治和契约自由，但不能违背我国强制性法律法规，否则应认定为无效。根据我国法律规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，案涉牛奶亭未能取得相应主管部门的批准手续，违反了上述强制性规定应属无效。提醒合同当事人在订立租赁合同之前，应认真审查标的物的权属或审批情况，防止出现合同无效造成不必要的损失。
典型案例（二）
长期合同无法履行，违约方解除合同，应承担违约责任
【基本案情】
2019年8月5日，原告启东市某大酒店作为出租方与被告顾某、陈某作为承租方签署《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于其名下房屋、场地、通道出租给被告用于经营浴场,租赁期限7年，自2019年8月至2026年7月，年租金180万元。同时约定任意一方违约将承担违约金500万元。合同签订之后，被告共计支付租金110万元整。2020年1月25日，因为新型冠状疫情影响自2020年1月25日起暂时关闭公共浴场等公众聚集场所。2020年3月20日，被告向原告邮寄书面通知书，内容为由于疫情原因浴室无法经营，亏损严重，致函贵单位自2020年3月31日起解除双方之间的租赁合同。
2020年6月，原告诉至本院，要求被告继续履行合同并支付租金。被告抗辩由于疫情不可抗力导致浴室无法经营，并提起反诉要求解除租赁合同。
启东法院经审理后认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同租期七年，租期较长且租金数额较大，现被告已实际不再经营并要求解除合同，如果继续维持合同关系，势必形成合同僵局，对双方均不利，且被告并不存在恶意违约，确系因疫情影响造成经营困难而违约，如果继续履行合同对其显示公平，故本院对被告要求解除租赁合同的反诉请求予以支持，对原告要求继续履行合同的诉请不予支持。顾某、陈某作为违约方应承担违约责任，双方虽约定违约金，本院考虑到原告并非恶意违约，以及原告的租金损失等综合考量，本院酌情支持被告赔偿原告违约金350万元。
【典型意义】
违约方不享有单方解除合同的权利，但在一些长期性房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，对双方都不利。符合违约方不存在恶意违约的情形、违约方继续履行合同对其显示公平、守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则的，违约方起诉请求解除合同的，应予以支持。违约方虽能解除合同，但也应承担违约责任，赔偿守约方损失。
典型案例（三）
约定解除条件成立，出租人请求解除合同予以支持
【基本案情】
2012年9月，原告上海某公司与被告杨某签订《房屋租赁协议》，约定杨某将房屋出租给原告使用，租赁期限自2012年9月1日至房屋进入拆迁程序为止，房屋进入拆迁时双方应解除租赁协议。2017年5月，镇政府对案涉房屋制定了房屋搬迁补偿安置方案，因被告不同意拆迁协议导致双方至今未签拆迁协议。现被告据此不同意解除案涉租赁合同。
启东法院经审理后认为，根据双方租赁协议约定，案涉房屋进入拆迁程序，双方解除租赁协议。案涉房屋一直处于空关状态，原告并未实际居住使用，虽然被告尚未与政府签订拆迁补偿协议，但案涉房屋所在地块已经进入拆迁程序，其他住户的房屋已经拆除，符合合同约定的解除条件，现原告要求解除案涉租赁合同的诉请，本院予以支持。被告抗辩尚未与拆迁部门签订拆迁协议并要求原告继续履行合同，对原告显失公平，故该项抗辩意见本院不予采纳。
【典型意义】
合同的解除包括法定解除和约定解除。当事人可以约定一方解除合同的条件，当解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，双方在合同中约定房屋进入拆迁程序，双方应解除租赁协议并结清费用。案涉房屋实际上已经进入拆迁程序，被告拒签拆迁补偿安置协议的行为并不能改变案涉房屋已经进入拆迁程序的事实，故本院认定双方约定的合同解除条件已经成立，遂作出上述判决。
典型案例（四）
承租人单方撤场，已付租金不予返还
【基本案情】
2018年6月，原告徐某作为承租人与被告袁某作为出租人签订《厂房租赁协议》，约定袁某将其厂房出租给徐某使用，租期三年，租金第一年度13万元，后面每一年度增长1万元，先付后租。协议签订后，原告向被告交付两年租金27万元，被告向原告交付案涉厂房。2019年11月，原告因被告租金过高，而承租其他场地用于经营，租金价格远低于案涉厂房。后原告自行搬离案涉厂房，并通过电话告知被告不再租赁案涉厂房，要求被告退还已付第二年度租金，被告拒绝返还，故原告诉至法院，要求解除租赁协议并退还已付的第二年度租金。
启东法院经审理后认为，原、被告之间成立租赁合同关系，虽然双方约定租期三年，但原告已于2019年底从案涉租赁场地搬离至其他场地进行经营，双方之间的租赁合同已无继续履行之可能，故原告要求解除双方之间租赁合同的诉请，本院予以支持。原告虽已搬离案涉租赁场地，但直至2020年5月才向法院提起诉讼要求解除合同，现第二年度租期已满，故原告要求被告退还第二年度租金依据不足，本院不予支持。如果被告认为原告提前解除合同对其造成损失，可另行向原告主张。
【典型意义】
当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，租赁合同签订后，双方应按约定内容履行各自的权利义务。案涉《厂房租赁协议》约定租期三年，原告作为承租人在合同期限未满，且并不存在法定解除或约定解除合同之情形下，单方撤场，终止合同的履行，其行为构成违约，对于其已交付的租金不应退还。鉴于双方之间的租赁合同已无继续履行之可能，故对于原告要求解除双方之间租赁合同的诉请，本院予以支持，同时告知被告有权追究原告的违约责任。
典型案例（五）
承租方以受新冠疫情为由要求解除合同，法院未予支持
【基本案情】
2018年1月，被告某盛公司作为出租方与原告启东某销售公司作为承租方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告出租给原告厂房，租期五年，年租金47万元；合同期内，除不可抗拒自然因素或政府征用土地外等原因，任何一方不得无故提前解除合同，如发生提前解除合同的情形，双方应协商解决，签订书面解除协议，处理好善后事宜。合同签订后，原告启东某销售公司按约给付第一年度租金，未能按期给付第二年度租金。2020年3月17日，原告启东某销售公司向原告发出《关于解除房屋租赁合同的通知》，以全国突发新型冠状病毒疫情之不可抗力因素导致公司不能正常营业为由，要求解除合同。被告不同意解除合同，并继续向其催要租金，故成讼。
启东法院经审理后认为，根据法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本次新冠疫情的爆发虽属于不可抗力，但原告系从事汽车、摩托车、零配件等销售业务的公司，根据启东市防控工作指挥部办公室《关于第二批经营场所恢复营业的通知》，通知自2020年2月14日起，全市汽车、摩托车、电瓶车等修理销售门市恢复营业。新冠疫情及相应防控措施对原告的经营造成一定影响是事实，但并未导致合同不能履行或者不能实现合同目的，考虑到此次疫情对原告的经营造成一定影响，本院在另案中已酌情减免原告相应的租金，故对原告要求解除合同的诉请，本院不予支持。
【典型意义】
新冠疫情的爆发对于很多行业都造成冲击，相应的房屋租赁市场也不可避免的受到影响，出现很多经营困难的承租户拖欠租金甚至要求退租的情形。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎民事案件若干问题的指导意见 (一)》中规定，当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案中，原告的经营受到疫情影响是事实，但本市已在2020年2月14日通知本市汽车等修理销售门市恢复营业，并未导致租赁合同不能履行或者不能实现合同目的。对于新冠疫情对行业的冲击和风险，法院会酌情考虑予以减免租金，但仅以此为理由要求解除合同依据不足，法院不予支持。由于疫情影响，近两年内房屋租赁合同纠纷明显增多，法院立足统筹推进疫情防控和经济社会发展工作大局，对于涉疫情民事案件，并非采取一刀切的方式，而是根据不同案件的实际情况，平衡各方利益，即保护当事人合法权益又兼顾服务经济社会发展，力求实现法律效果与社会效果的统一。
典型案例（六）
不定期租赁，双方当事人可以随时解除
【基本案情】
2007年，被告某公司以校办厂名义租赁原告启东某村委会的两排平房用作厂房，被告对案涉房屋进行装修后用于服装加工。双方未签订书面租赁协议，被告于2009年向原告交付了2007年、2008年期间租金共计5000元，后未再交付过租金。2020年6月，十三届市委第十四轮巡察二组在巡察中发现该村存在集体资产被占用等问题，遂向当地镇党组织发出《立改通知书》，要求对案涉平房出租问题立即整改。原告遂向本院提起诉讼，要求解除与被告之间的口头租赁协议，并支付相应租金。
启东法院经审理后认为，按照属地管辖原则，村委会作为案涉房屋的管理人有权作为原告主张权利。双方虽未签订书面租赁协议，但被告实际占用案涉房屋并支付2007年、2008年的租金，可以认定双方之间成立不定期租赁合同关系。对于不定期租赁合同关系，出租人有权随时解除合同，且被告自2009年起再未支付过相应租金，故对于原告要求解除与被告之间的租赁合同的诉请，本院予以支持。合同解除后，被告应搬离案涉房屋并腾空后交还原告，并支付拖欠的租金。
【典型意义】
根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案中，双方之间事实上成立长期租赁关系，但双方未签订书面租赁合同，应视为不定期租赁，现出租方有权随时解除合同。提醒广大承租方，在承租房屋时应签订明确的书面租赁合同，就租赁期限、租金等内容进行明确约定，以防止出租人解除合同而造成损失。
